Bienes raíces: ¿Cómo funciona? Ejemplos y estrategias

Invertir en bienes raíces en México es bastante diferente de invertir en acciones y bonos. Sin embargo, no es tan sencillo cuando se trata de bienes raíces. De hecho, las transacciones inmobiliarias pueden ser complicadas y a menudo, implican un costo significativo.

Además, las inversiones en bienes raíces requieren tiempo para comprar y vender propiedades. En primer lugar, está el tema del pago inicial. También se necesita financiamiento para cubrir lo que el pago inicial no alcanza a cubrir. Además, hay que lidiar con una variedad de trámites legales y el proceso de cierre, sin mencionar el tiempo necesario para gestionar a los inquilinos y cobrar el alquiler.

Sin embargo, si realmente desea invertir en bienes raíces en México pero no está dispuesto a lidiar con la cantidad de dinero involucrado y el proceso de compra tradicional, existen opciones alternativas. Una de ellas es el sector inmobiliario al por mayor. Esta estrategia legal implica la compra de propiedades en las que no se compromete a adquirirlas ni realizar un pago inicial.

Contenido clave

• Un mayorista de bienes raíces busca casas u propiedades que puedan estar en dificultades o disponibles para la venta.

• Una vez que encuentra una propiedad adecuada, el mayorista negocia un contrato de compra-venta con el vendedor a un precio acordado.

• A diferencia de los inversionistas inmobiliarios tradicionales, un mayorista de bienes raíces no asume la propiedad de la casa ni realiza renovaciones. Su función principal es actuar como intermediario para conectar a vendedores con problemas o necesidades de venta rápida con compradores o inversores interesados.

¿Qué es el sector inmobiliario?

Los bienes raíces mayoristas se refieren a una estrategia comercial a corto plazo que los inversores pueden utilizar para obtener ingresos rápidos y estables en el mercado inmobiliario.

Un mayorista de bienes raíces, en lugar de comprar una propiedad directamente, firma un contrato de compra de una vivienda con un vendedor. Este contrato se establece con un pequeño depósito de garantía.

Una vez que se ha firmado el contrato inmobiliario mayorista, el mayorista se embarca en la búsqueda de un inversor interesado en adquirir la propiedad. Cuando encuentra un inversor dispuesto, el mayorista cede o reasigna el contrato de compra al inversor a un precio superior al que acordó con el vendedor original. La diferencia entre el precio original del contrato y el precio de reventa al inversor se conoce como tarifa mayorista. Esta tarifa suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de la propiedad.

Por lo general, los mayoristas buscan propiedades en dificultades cuyos propietarios no desean invertir tiempo ni dinero. Estos propietarios suelen estar altamente motivados para vender y a menudo, prefieren evitar trabajar con agentes inmobiliarios.

La estrategia de bienes raíces al por mayor puede ser una opción adecuada para personas interesadas en el mercado inmobiliario pero que no cuentan con los recursos financieros necesarios para comprar y vender propiedades por sí mismas.

¿Cómo vender en bienes raíces?

1. Localización de propiedades en dificultades: Busque propiedades que puedan estar por debajo del valor de mercado y propietarios motivados para vender. Los propietarios de viviendas en proceso de ejecución hipotecaria o con gravámenes pueden estar dispuestos a vender por menos del valor de la propiedad.

2. Realización de cálculos: Una vez que encuentre una propiedad que cumpla con sus criterios, asegúrese de que la transacción inmobiliaria al por mayor tenga sentido desde el punto de vista financiero. Determine el valor justo de mercado de la propiedad, investigando ventas de propiedades comparables en la zona, tasas de ocupación y rendimientos de inversión.

3. Contacto con el vendedor: Hable con el propietario y explique su rol como mayorista de bienes raíces y cómo su colaboración podría beneficiarlos a ambos en la venta de la propiedad. Asegúrese de que el vendedor comprenda claramente cómo funcionará la transacción inmobiliaria mayorista y que no haya nada que ocultar.

4. Obtención de un contrato de propiedad: Haga una oferta al propietario y obtenga un contrato de compraventa para la propiedad. Asegúrese de que el contrato incluya una cláusula que le permita ceder el contrato a otra parte. También, agregue una contingencia que le permita retirarse del acuerdo si no puede encontrar un comprador antes de que expire el contrato para limitar su riesgo.

5. Reasignación del contrato al comprador: Trabaje con el inversor interesado que mejor se ajuste a su transacción inmobiliaria mayorista. Ambos deben aceptar los términos y condiciones del contrato. Como mayorista de bienes raíces, se asegura de recibir una tarifa por el trabajo de encontrar la propiedad en dificultades y concretar el acuerdo.

Pros y contras de los bienes raíces mayoristas

Ventajas

1. Aprendizaje del mercado inmobiliario: Le brinda la oportunidad de aprender sobre el mercado inmobiliario y desarrollar valiosas habilidades de negociación.

2. Bajo riesgo financiero: Requiere una inversión inicial mínima, lo que la convierte en una estrategia de bajo riesgo.

3. Ganancias rápidas: Generalmente, puede ganar dinero rápidamente, ya que obtiene una tarifa parcial cuando cede el contrato de compra y el resto cuando se cierra la venta de la propiedad.

4. No se requiere historial crediticio: No es necesario tener un historial crediticio sólido para participar en este tipo de transacciones.

5. No se necesita experiencia en renovación: A diferencia de otras inversiones inmobiliarias, no es necesario realizar renovaciones en la propiedad.

6. Red de inversores: Si tiene una red sólida de inversores, puede vender propiedades rápidamente.

7. Potencial de ganancias significativas: Dependiendo de cuántas transacciones realice, puede obtener ganancias considerables en un período relativamente corto.

Contras

1. Necesidad de habilidades de networking: Para obtener ingresos confiables rápidamente, debe desarrollar habilidades para establecer contactos y construir una sólida cartera de clientes potenciales que atraigan a los inversores.

2. Esfuerzo requerido: No ganará dinero hasta que encuentre propiedades e inversores, lo que puede requerir esfuerzo y tiempo a medida que se familiariza con el proceso.

3. Requisitos de licencia: Algunos estados en México pueden exigir una licencia de bienes raíces para vender propiedades al por mayor.

4. Margen de beneficio inferior: Las transacciones inmobiliarias al por mayor pueden tener un margen de beneficio más bajo en comparación con otras inversiones inmobiliarias.

5. Impredecibilidad: La disponibilidad de propiedades adecuadas puede ser impredecible, lo que puede generar incertidumbre en su flujo de ingresos.

6. Riesgo de pérdida de depósito: Si no puede encontrar inversores, podría perder los depósitos de garantía que haya realizado.

7. Falta de comprensión: Los propietarios pueden no entender o sentirse cómodos con la estrategia de venta mayorista, lo que podría dificultar las negociaciones.

Ejemplo de transacción inmobiliaria

Imaginemos que un propietario tiene una propiedad que considera que no puede vender debido a su mal estado. El propietario no dispone de los recursos para realizar las reparaciones necesarias y continúa ocupando la propiedad sin esperanzas de obtener un buen precio por ella.

Entra en escena un mayorista de bienes raíces, que se acerca al propietario de la vivienda con una oferta. Ambos acuerdan celebrar un contrato para comprar la casa por un precio de compra de 90,000 dólares. Utilizando su red de inversores, el mayorista encuentra a un comprador dispuesto a pagar 100,000 dólares por la propiedad.

El mayorista cede el contrato de compra a este inversor, quien ve la oportunidad de llevar a cabo un proyecto de reparación que resultaría rentable. El mayorista obtiene una ganancia de 10,000 dólares sin tener que comprar la casa en sí.

Bienes raíces vs inversión

En México, la venta mayorista de bienes raíces se asemeja a la inversión en algunos aspectos. Ambas estrategias utilizan propiedades como una forma de inversión para obtener ganancias y requieren la formalización de contratos para la venta de viviendas.

Sin embargo, hay diferencias clave entre la venta al por mayor y la inversión. En la venta al por mayor, el plazo de tiempo es mucho más corto que en la inversión. Además, los mayoristas no realizan reparaciones ni modificaciones en las viviendas, a diferencia de los inversores que a menudo necesitan invertir en renovaciones y mantenimiento.

Una de las principales ventajas de la venta al por mayor de bienes raíces en México es que implica menos riesgo que la inversión tradicional. Los mayoristas nunca compran realmente la vivienda, lo que significa que no están expuestos a los costos continuos como una hipoteca, impuestos a la propiedad y seguros. Esto hace que la venta al por mayor sea menos capital intensiva, ya que los pagos de garantía para algunas propiedades suelen ser suficientes. El éxito en la venta al por mayor depende en gran medida del conocimiento del mercado por parte del mayorista y de su capacidad para conectarse con inversores que estén dispuestos a realizar compras rápidas.

¿Qué implica administrar un negocio inmobiliario?

Se requiere que sea bueno para encontrar propiedades que puedan venderse por menos del valor de mercado. Debe sentirse cómodo y competente negociando acuerdos tanto con vendedores de viviendas como con compradores en efectivo. Además, debe trabajar duro para crear y gestionar una lista de compradores potenciales sólida y confiable. Por lo general, también tendrás que invertir una pequeña cantidad de fondos en forma de depósitos de garantía.