Definición y tipos de Bienes Raíces comerciales

¿Qué son los bienes raíces comerciales?

Los bienes raíces comerciales son propiedades destinadas principalmente para actividades comerciales o proporcionar espacios de trabajo en lugar de ser utilizadas como viviendas, lo que sería más común en el caso de los bienes raíces residenciales. En su mayoría, estas propiedades se alquilan a negocios u organizaciones para llevar a cabo actividades que generen ingresos. Esta amplia categoría abarca desde un solo local hasta un gran centro comercial.

Los bienes raíces comerciales pueden tomar muchas formas diferentes. Pueden incluir desde edificios de oficinas hasta dúplex residenciales, pasando por restaurantes, cafeterías o almacenes. Personas, empresas y entidades corporativas pueden ganar dinero con bienes raíces comerciales al alquilarlos a otros para su uso o al retenerlos y venderlos posteriormente a un precio superior.

Contenido clave

• Los bienes raíces comerciales en México hacen referencia a propiedades destinadas específicamente para actividades comerciales o generación de ingresos.

• Estos bienes raíces se distinguen de los bienes raíces residenciales, ya que tienen el potencial de generar ganancias para el propietario a través de la apreciación del valor de la propiedad o los ingresos por concepto de alquiler.

• Las cuatro categorías principales de bienes raíces comerciales incluyen espacios de oficinas, propiedades industriales, complejos de alquileres multifamiliares y locales comerciales para venta al público.

• La inversión en bienes raíces comerciales puede proporcionar ingresos regulares a través del alquiler de estas propiedades, así como la posibilidad de que el valor de la inversión aumente con el tiempo.

• Para los inversores que desean participar en el mercado de bienes raíces comerciales de manera indirecta, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) que cotizan en bolsa son una opción viable en México.

Comprensión de los bienes raíces comerciales

Los bienes raíces en México se dividen principalmente en dos categorías: bienes raíces comerciales y bienes raíces residenciales. Los bienes raíces residenciales abarcan todas las propiedades destinadas exclusivamente para la vivienda, excluyendo el uso comercial o industrial. Esto incluye casas, apartamentos y viviendas en general que se utilizan como hogares.

Por otro lado, los bienes raíces comerciales están diseñados para actividades comerciales y de generación de ingresos. Estos pueden incluir espacios de oficinas, instalaciones industriales, edificios de alquiler multifamiliar y locales comerciales utilizados para la venta al público.

Arrendamientos comerciales

En México, muchas empresas optan por arrendar los edificios en los que operan en lugar de ser propietarias de ellos. Generalmente, un inversor o un grupo de inversores poseen el edificio y obtienen ingresos a través de los alquileres de los negocios que utilizan ese espacio. La tarifa de alquiler comercial que es el costo de ocupar un espacio durante un período específico.

Existen cuatro tipos principales de arrendamientos comerciales:

1. Arrendamiento Neto Único: En este caso, el inquilino es responsable de pagar los impuestos a la propiedad.

2. Contrato de Arrendamiento Doble Neto: Aquí, el inquilino es responsable tanto de los impuestos como del seguro de la propiedad.

3. Contrato de Arrendamiento Triple Neto: En este tipo de arrendamiento, el inquilino asume los costos de los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento del edificio.

4. Arrendamiento Bruto: Bajo este arreglo, el inquilino paga solo el alquiler, mientras que el propietario se encarga de los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento del edificio.

Estas diferentes estructuras de arrendamiento ofrecen flexibilidad tanto a los inquilinos como a los propietarios, y la elección de una depende de diversos factores, incluyendo la negociación y el acuerdo mutuo entre ambas partes.

Gestión de bienes raíces comerciales

En México, ser propietario y administrar propiedades comerciales arrendadas implica una gestión constante y completa por parte del dueño. Muchos propietarios optan por contratar los servicios de una empresa de administración de bienes raíces comerciales para ayudarles con diversas tareas. Estos servicios incluyen encontrar, administrar y retener inquilinos, supervisar los arrendamientos y las opciones de financiamiento, y coordinar el mantenimiento y la comercialización de la propiedad.

Una empresa de gestión de bienes raíces comerciales aporta conocimientos especializados, lo que es particularmente valioso debido a las variaciones en las reglas y regulaciones que rigen las propiedades comerciales. Estas normativas pueden variar según el estado, el condado, el municipio, la industria y el tamaño de la propiedad. Por lo tanto, contar con expertos en el terreno puede ser esencial para el éxito de la inversión en bienes raíces comerciales en México.

¿Cómo ganan dinero los inversores en bienes raíces comerciales?

Invertir en bienes raíces comerciales puede ser potencialmente lucrativo y servir como protección contra la volatilidad del mercado de valores. Los inversores pueden ganar dinero gracias a la apreciación de la propiedad cuando la venden, pero la mayoría de los rendimientos provienen de los alquileres de los inquilinos.

Ventajas de los bienes raíces comerciales

En México, una de las principales ventajas de invertir en bienes raíces comerciales radica en las atractivas tarifas de arrendamiento que pueden obtenerse. En áreas donde la construcción de nuevas propiedades está restringida por factores como la disponibilidad de terrenos o regulaciones legales, los bienes raíces comerciales pueden ofrecer rendimientos significativos y flujos de efectivo mensuales considerables. Por ejemplo, los edificios industriales a menudo tienen tarifas de alquiler más bajas en comparación con las torres de oficinas, pero también tienden a tener costos operativos más bajos.

Otra ventaja clave es que los bienes raíces comerciales suelen contar con contratos de arrendamiento más largos en comparación con las propiedades residenciales. Estos contratos a largo plazo brindan estabilidad en los flujos de efectivo para los propietarios de bienes raíces comerciales, siempre y cuando los inquilinos de largo plazo ocupen la propiedad.

Además de generar ingresos estables, los bienes raíces comerciales también ofrecen el potencial de apreciación del valor de la propiedad a lo largo del tiempo, siempre y cuando se realice un adecuado mantenimiento y se realicen mejoras necesarias en la propiedad.

Desventajas de los bienes raíces comerciales

En México, las reglas y regulaciones son un obstáculo significativo para la mayoría de las personas que desean invertir directamente en bienes raíces comerciales. Los impuestos, los procesos de adquisición y las responsabilidades de mantenimiento de las propiedades comerciales están rodeados de una compleja terminología legal. Estos requisitos varían según el estado, el condado, la industria, el tamaño, la zonificación y otras designaciones específicas. Por lo tanto, la mayoría de los inversores en bienes raíces comerciales requieren un conocimiento especializado o cuentan con un equipo de profesionales con experiencia en estos temas.

Otro desafío importante es el mayor riesgo asociado con la rotación de inquilinos, especialmente en una economía donde los cierres inesperados de negocios minoristas pueden dejar propiedades comerciales vacías sin previo aviso.

En el caso de las propiedades residenciales, las necesidades de instalaciones de un inquilino suelen ser consistentes con las de inquilinos anteriores o futuros. Sin embargo, en propiedades comerciales, cada inquilino puede tener requisitos muy diferentes que implican costosas renovaciones para adaptar el espacio a sus necesidades comerciales específicas. Esto puede generar gastos adicionales para el propietario del edificio. Incluso si una propiedad comercial tiene poca vacancia, la alta rotación de inquilinos puede resultar en pérdidas financieras debido a estos costos de adaptación constantes.